Formation LCB-FT · professionnels de l'immobilier

L'essentiel de la LCB‑FT pour votre métier

Comptez environ 30 minutes : 9 modules à lire, puis un quiz de 18 questions. Il faut 14 bonnes réponses pour le valider. Votre attestation nominative et datée vous est envoyée par e-mail sous 24 heures ouvrées.

01Pourquoi l'immobilier est visé
02Vos obligations
03Identifier et vérifier
04L'origine des fonds
05Adapter la vigilance
06Le gel des avoirs
07Signaux d'alerte et cas pratiques
08Déclarer à Tracfin
09Ce que vérifie un contrôle

01Pourquoi l'immobilier est visé

Blanchir, c'est faire entrer dans l'économie légale de l'argent issu d'un crime ou d'un délit : trafic, escroquerie, corruption, fraude fiscale. Financer le terrorisme, c'est fournir des fonds à une entreprise terroriste, même lorsque ces fonds ont une origine licite.

L'immobilier attire ces fonds : les montants sont élevés, les biens gardent leur valeur et l'achat peut passer par une société qui masque l'acheteur réel. C'est pourquoi les agents immobiliers sont soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment (article L. 561-2 du code monétaire et financier), pour les ventes et pour les locations dont le loyer mensuel atteint 10 000 €.

Ces obligations concernent toute l'agence : le titulaire de la carte, les salariés et les agents commerciaux. Le 22 avril 2026, la Commission nationale des sanctions a sanctionné personnellement un agent commercial d'un réseau : 3 000 € d'amende et une interdiction d'exercer avec sursis. En 2025, la DGCCRF a contrôlé 440 agences sur ce sujet ; plus de la moitié présentaient au moins une anomalie.

Les trois temps du blanchiment.

Placement : faire entrer l'argent liquide dans le circuit financier, par exemple par des dépôts fractionnés.
Empilement : multiplier les opérations pour brouiller la trace : virements entre sociétés, comptes à l'étranger, prêts fictifs.
Intégration : réinvestir l'argent devenu apparemment propre. L'achat immobilier intervient le plus souvent à ce stade : c'est là que l'agence peut le repérer.

Le financement du terrorisme est différent : les montants peuvent être faibles et les fonds d'origine licite. Ce qui compte, c'est leur destination. Pour l'agence, les outils principaux sont le gel des avoirs et l'attention aux incohérences.

Les formes les plus courantes dans l'immobilier : achat par une société écran ou un prête-nom ; prix volontairement sous-évalué ou surévalué ; versement d'une partie du prix hors acte ; achat suivi d'une revente rapide sans raison économique ; location de prestige payée par une société sans activité réelle.

02Vos obligations en un coup d'œil

Obligation	Ce que cela veut dire pour vous
Cartographie des risques	Connaître les risques propres à votre activité : clients, biens, modes de paiement, zones géographiques.
Procédures internes	Appliquer les règles écrites de l'agence à chaque dossier.
Identification	Vérifier l'identité des parties et de leurs bénéficiaires effectifs avant l'avant-contrat.
Connaissance du client	Comprendre l'opération et l'origine des fonds.
Vigilance adaptée	Aller plus loin quand le risque est plus élevé.
Gel des avoirs	Consulter le registre national des gels pour chaque partie.
Déclaration de soupçon	Signaler à Tracfin, par le déclarant de l'agence, toute opération suspecte.
Conservation	Garder les documents 5 ans.
Formation	Être formé à l'arrivée puis régulièrement, avec une preuve conservée.

03Identifier et vérifier

Quand ? Avant l'entrée en relation, et au plus tard avant la signature de l'avant-contrat. Qui ? Les parties à l'opération, toute personne qui agit pour leur compte et, pour une société, ses bénéficiaires effectifs.

Personne physique

Pièce d'identité officielle en cours de validité, avec photo : carte d'identité, passeport, titre de séjour.
Copie conservée au dossier.

Société

Kbis de moins de 3 mois et statuts.
Identité et pouvoir du représentant.
Bénéficiaires effectifs : registre tenu par l'INPI et pièce d'identité de chacun.

Le bénéficiaire effectif est la personne physique qui détient, directement ou non, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui contrôle la société par tout autre moyen.

Ne dispensent jamais de la vérification : un chèque, le fait de bien connaître le client, ou l'intervention d'un notaire ou d'une banque. Si vous ne rencontrez pas le client, une mesure supplémentaire est nécessaire, par exemple un premier paiement depuis un compte à son nom dans l'Union européenne.

Situations particulières.

Plusieurs acquéreurs (couple, indivision, amis) : chacun est identifié.
Procuration : vous identifiez la personne qui signe et celle pour qui elle agit, et vous conservez la procuration.
Client étranger : passeport ou carte d'identité de son pays ; vérifiez la cohérence entre nationalité, résidence et origine des fonds.
Document douteux (photo, typographie, dates incohérentes) : vous ne poursuivez pas et vous en parlez au titulaire.
Substitution d'acquéreur après le compromis : toute l'identification est refaite pour le nouvel acquéreur.

04Connaître le client et l'origine des fonds

Pour chaque opération, vous comprenez son objet (résidence, investissement, revente), la situation du client et son mode de financement. Vous documentez l'origine économique des fonds de l'acquéreur, même lorsqu'un prêt bancaire finance une partie du prix.

Justificatifs recevables

Acte de vente d'un précédent bien
Relevés d'épargne ou de placements
Acte de donation ou de succession
Offre de prêt et justificatif de l'apport

Insuffisants à eux seuls

Titre de propriété
Avis de taxe foncière
Procès-verbal d'assemblée générale
Déclaration du client sans pièce

Comment poser la question. Présentez-la comme une règle qui s'applique à tous : « La loi nous impose de documenter l'origine des fonds pour chaque vente. Pouvez-vous me transmettre un justificatif de votre apport ? » Un client de bonne foi comprend.

Les réponses qui doivent vous alerter : refus sans raison, justificatif au nom d'un tiers, explications qui changent d'un rendez-vous à l'autre, montants qui ne correspondent pas.

Vérifiez la cohérence, pas seulement la présence d'un papier. Un apport de 300 000 € présenté comme l'épargne de deux ans de salaire modeste n'est pas cohérent : il appelle des questions et, sans réponse satisfaisante, une alerte.

05Adapter la vigilance au risque

Niveau	Quand	Ce que vous faites
Standard	Par défaut	Identification, connaissance du client, origine des fonds, gel des avoirs.
Complémentaire	Personne politiquement exposée, lien avec un pays à haut risque	Origine du patrimoine et des fonds approfondie ; décision écrite du titulaire.
Renforcée	Risque élevé selon la cartographie	Justificatifs supplémentaires, suivi plus serré.
Examen renforcé	Opération complexe, montant inhabituel, sans justification apparente	Questions au client sur l'origine et la destination des fonds ; note écrite conservée 5 ans.

Une personne politiquement exposée exerce, ou a exercé depuis moins d'un an, une fonction politique, juridictionnelle ou administrative importante, en France ou à l'étranger. Ses proches et ses associés étroits sont aussi concernés. Posez la question à chaque client et gardez sa réponse.

Les pays à haut risque sont ceux des listes du GAFI et de l'Union européenne, régulièrement mises à jour.

Exemples de fonctions concernées : chef d'État ou de gouvernement, membre d'un gouvernement, parlementaire, dirigeant de parti politique, membre d'une cour suprême ou constitutionnelle, ambassadeur, officier général, dirigeant d'une banque centrale ou d'une entreprise publique, dirigeant d'une organisation internationale. Sont aussi concernés les proches (conjoint, enfants et leurs conjoints, parents) et les associés d'affaires étroits. La liste complète figure dans le code monétaire et financier.

Les listes de pays : le GAFI publie la liste des juridictions soumises à un appel à l'action et celle des juridictions sous surveillance renforcée ; l'Union européenne tient sa propre liste de pays tiers à haut risque. Elles changent plusieurs fois par an : vérifiez toujours la version en vigueur.

06Le gel des avoirs

Certaines personnes et entités font l'objet de mesures de gel : on ne peut mettre à leur disposition aucun fonds ni aucune ressource, directement ou non. Avant l'entrée en relation, puis à l'avant-contrat et à l'acte, vous consultez le registre national des gels de la direction générale du Trésor pour chaque partie, chaque bénéficiaire effectif et chaque payeur, et vous notez la date dans le registre de l'agence.

En cas de correspondance : l'opération est suspendue, vous prévenez immédiatement le titulaire, et l'agence informe sans délai la direction générale du Trésor.

Les homonymes. Une correspondance de nom ne suffit pas : comparez la date et le lieu de naissance et la nationalité. Si le doute ne peut pas être levé, suspendez l'opération et interrogez la direction générale du Trésor.

07Signaux d'alerte et cas pratiques

Profil sans rapport avec le prix : très jeune acquéreur, revenus insuffisants.
Un tiers très présent mène la négociation à la place de l'acquéreur.
Acquéreur pressé qui achète sans visiter.
Avenants successifs qui changent l'acquéreur ou le bénéficiaire effectif.
Demande de paiement en espèces ; fonds venant d'un pays à fiscalité privilégiée.
Société dont les associés dirigent de nombreuses sociétés ; réticence à identifier les bénéficiaires effectifs.

Cas 1. Un acquéreur de 23 ans achète un appartement de 480 000 € sans prêt. Son père répond à toutes les questions et propose de « tout régler rapidement ».

Que faire ? Demander l'origine des fonds avec justificatifs, identifier le rôle du père (donation documentée ?), noter les réponses. Sans explication cohérente, remplir la fiche d'alerte pour le déclarant.

Cas 2. Après le compromis, l'acquéreur demande à se substituer une SCI créée la semaine précédente, dont il refuse de donner les associés.

Que faire ? Identifier la SCI et ses bénéficiaires effectifs avant tout avenant. Le refus est un signal d'alerte : informer le titulaire et le déclarant.

Cas 3. Une société sans activité connue souhaite louer un local à 12 000 € par mois dans une ville où elle n'a aucune attache.

Que faire ? L'opération entre dans le champ (loyer de 10 000 € ou plus). Identifier la société et ses bénéficiaires effectifs, comprendre l'objet de la location et la capacité de paiement ; à défaut, alerter.

Cas 4. Pendant la négociation, l'acquéreur propose au vendeur de lui verser 40 000 € « en dehors de l'acte » pour baisser le prix affiché.

Que faire ? Refuser d'y prendre part : un versement hors acte est une fraude. Noter les faits et remplir la fiche d'alerte.

Cas 5. Le dépôt de garantie arrive du compte d'une société dont l'acquéreur n'est ni associé ni salarié.

Que faire ? Identifier le payeur et son lien avec l'acquéreur, demander une justification écrite ; sans explication cohérente, examen renforcé et alerte.

Cas 6. Un vendeur très pressé accepte un prix nettement inférieur au marché, à condition que l'acheteur paie sans prêt et signe sous huit jours.

Que faire ? Comprendre la raison de l'urgence et l'origine des fonds de l'acheteur. Une opération sans logique économique apparente impose un examen renforcé écrit.

Cas 7. Le nom de l'acquéreur ressort au registre des gels, mais avec une autre date de naissance.

Que faire ? Comparer tous les éléments d'identité. Si le doute ne peut être levé, suspendre l'opération, prévenir le titulaire et interroger la direction générale du Trésor.

08Déclarer à Tracfin, conserver, se former

Un soupçon suffit : vous n'avez pas à prouver l'infraction. Le collaborateur remplit la fiche d'alerte interne et la remet le jour même au déclarant de l'agence, qui décide de déclarer à Tracfin sur la plateforme ERMES, si possible avant la signature.

L'agence déclare elle-même : elle ne compte pas sur la banque ou le notaire.
Il est interdit d'informer le client, ou un tiers, de l'existence d'une déclaration.
Une déclaration faite de bonne foi ne peut engager la responsabilité civile, pénale ou disciplinaire de l'agence.
Les pièces et documents de chaque opération sont conservés 5 ans.
Chacun est formé à son arrivée puis régulièrement ; les justificatifs de formation sont conservés 5 ans après le départ de la personne.

09Ce que vérifie un contrôle

Les décisions de la Commission nationale des sanctions montrent les manquements les plus souvent reprochés aux professionnels de l'immobilier :

une évaluation des risques et des procédures absentes, ou génériques et non adaptées à l'activité ;
une identification incomplète du client ou de ses bénéficiaires effectifs ;
des dossiers sans profil du client ni justificatif d'origine des fonds ;
une vérification du gel des avoirs sans trace de consultation du registre ;
l'absence de preuve de formation des collaborateurs.

Les sanctions vont de l'avertissement à l'interdiction temporaire d'exercer, avec ou sans amende, et les décisions sont le plus souvent publiées avec le nom du professionnel. En 2024, 71 professionnels de l'immobilier ont été sanctionnés, avec une amende moyenne de 9 588 €. En 2026, un agent commercial a été sanctionné personnellement (3 000 € et une interdiction avec sursis) et un réseau de mandataires a reçu une amende de 210 000 €.

Votre meilleure protection : un dossier tenu à jour, opération par opération, et la preuve que chacun a été formé.